各縣（市）區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

《銀川市城市更新管理辦法（暫行）》已經(jīng)市政府研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真抓好貫徹落實。

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銀川市人民政府辦公室

2024年9月10日

（此件公開發(fā)布）

銀川市城市更新管理辦法（暫行）

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第一章??總??則

第一條??為落實“強首府”戰(zhàn)略要求，統(tǒng)籌推進(jìn)城市更新，優(yōu)化城市功能和空間布局實施，加強歷史文化保護(hù)傳承，改善人居環(huán)境，提升城市品質(zhì)，奮力開創(chuàng)先行區(qū)示范市建設(shè)新局面，加快實現(xiàn)“五個示范引領(lǐng)”目標(biāo)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合實際，制定本辦法。

第二條??本辦法適用于城市建成區(qū)范圍內(nèi)的城市更新活動。

法律法規(guī)和自治區(qū)人民政府規(guī)章對城市更新活動另有規(guī)定的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

第三條??本辦法所稱城市更新，是指根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃、城市更新專項規(guī)劃，依法對城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行整治、改善、優(yōu)化的活動，以實現(xiàn)城市功能完善、品質(zhì)提升、可持續(xù)發(fā)展。具體包括：

（一）以統(tǒng)籌存量資源配置、優(yōu)化功能布局，實現(xiàn)片區(qū)可持續(xù)發(fā)展的區(qū)域綜合性城市更新；

（二）以推動老舊廠區(qū)、老舊市場、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、傳統(tǒng)商圈等存量空間資源提質(zhì)增效為主的產(chǎn)業(yè)類城市更新；

（三）以提升生態(tài)空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)等環(huán)境品質(zhì)為主的公共空間類城市更新；

（四）以更新改造老舊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施，保障安全、補足短板為主的設(shè)施類城市更新；

（五）以強化歷史文化保護(hù)，提升歷史文化街區(qū)、建筑樓宇等特色風(fēng)貌為主的歷史風(fēng)貌類城市更新；

（六）以更新改造老舊小區(qū)、街區(qū)，建設(shè)完整社區(qū)、未來社區(qū)，提升居民生活品質(zhì)為主的人居環(huán)境類城市更新；

（七）市政府認(rèn)定的其他城市更新情形。

第四條??城市更新堅持黨的領(lǐng)導(dǎo)，堅持以人民為中心，堅持落實“強首府”戰(zhàn)略定位，堅持統(tǒng)籌發(fā)展與安全，堅持順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，先城市體檢后城市更新，治理好“城市病”。
????城市更新工作遵循政府統(tǒng)籌、規(guī)劃引領(lǐng)、市場運作、多元參與、共建共享的原則，實行“留改拆”并舉，以保留利用提升為主。

第五條??開展城市更新活動，遵循以下基本要求：
（一）堅持先體檢、后更新，與城市體檢工作相銜接，以問題導(dǎo)向開展城市更新；

（二）完善區(qū)域功能，優(yōu)先補齊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施短板；

（三）落實既有建筑所有權(quán)人（使用人）安全主體責(zé)任消除各類安全隱患；

（四）落實城市風(fēng)貌管控、歷史文化名城保護(hù)要求，嚴(yán)防大拆大建，優(yōu)化城市設(shè)計，延續(xù)歷史文脈，凸顯城市特色；

（五）落實綠色發(fā)展要求，開展既有建筑節(jié)能綠色改造，

提升建筑能效水平，發(fā)揮綠色建筑集約發(fā)展效應(yīng)，打造綠色生態(tài)城市；
????（六）統(tǒng)籌地上地下空間一體化、集約化提升改造，提高城市空間資源利用效率；
????（七）落實韌性城市建設(shè)要求，提高城市防澇、防洪、防災(zāi)等能力；
????（八）推廣先進(jìn)技術(shù)、材料以及設(shè)備，推進(jìn)城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型；
????（九）落實無障礙環(huán)境建設(shè)要求，推進(jìn)適老化宜居環(huán)境和兒童友好型城市建設(shè)。

第六條??城市更新一般按照下列程序?qū)嵤?，本辦法另有規(guī)定的除外：

（一）開展城市體檢。
（二）編制城市更新專項規(guī)劃。
（三）實施城市更新片區(qū)調(diào)查評估。
（四）編制城市更新項目實施方案。
（五）城市更新項目實施方案評審。
（六）城市更新項目實施方案報批。
（七）組織城市更新項目實施。

第二章??工作機(jī)制及部門職責(zé)

第七條??健全工作組織機(jī)構(gòu)。以已成立的銀川市城市更新三年行動工作指揮部（以下簡稱“指揮部”）為城市更新工作組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市城市更新工作，決策重大事項，協(xié)調(diào)重大問題，審定政策措施，審批實施方案等。指揮部辦公室設(shè)在市住建局，負(fù)責(zé)城市更新日常工作的協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作。指揮部各成員單位應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好城市更新工作。

第八條??各區(qū)政府（管委會）作為轄區(qū)城市更新工作責(zé)任主體，要依據(jù)本辦法規(guī)定履行轄區(qū)內(nèi)城市更新工作職責(zé)，并指定專門機(jī)構(gòu)實施城市更新。

市直其他部門要依法按照職責(zé)分工推動城市更新工作。

第九條??城市更新工作實行規(guī)劃編制、片區(qū)評估和項目實施相結(jié)合的制度。城市更新專項規(guī)劃編制對城市更新相關(guān)工作進(jìn)行整體引領(lǐng)；城市更新片區(qū)評估要明確更新需求和更新區(qū)域，確定需實施的城市更新項目；實施方案對城市更新項目作出具體安排。

第十條??城市更新項目可由政府、物業(yè)權(quán)利人作為實施主體，或由政府、物業(yè)權(quán)利人依法確定實施主體。本辦法所稱物業(yè)權(quán)利人是指不動產(chǎn)所有權(quán)人、合法建造或者依法取得不動產(chǎn)但尚未辦理不動產(chǎn)登記的單位和個人、依法取得不動產(chǎn)使用權(quán)的單位和個人、承擔(dān)城市公共空間和設(shè)施建設(shè)管理責(zé)任的單位等。

第十一條??城市更新實行專家咨詢制度，市住建局、市自然資源局會同有關(guān)部門設(shè)立城市更新專家委員會，為城市更新活動提供全過程咨詢和服務(wù)。

第三章??規(guī)劃與計劃

第十二條??市自然資源局結(jié)合市國土空間總體規(guī)劃，組織編制城市更新專項規(guī)劃，明確城市更新總體目標(biāo)，識別城市更新區(qū)域，確定城市更新核心任務(wù)、更新方式、分類指引，劃定更新單元以及提出保障機(jī)制等。經(jīng)專家評審、部門審查等程序后，按程序報市政府審查后批復(fù)。

第十三條??各區(qū)政府（管委會）應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市更新專項規(guī)劃，負(fù)責(zé)實施城市更新片區(qū)調(diào)查評估工作。評估報告包含片區(qū)功能優(yōu)化、主導(dǎo)業(yè)態(tài)方向、公共設(shè)施完善、城市品質(zhì)提升、歷史風(fēng)貌保護(hù)、歷史地名文化保護(hù)、城市環(huán)境改善等公共要素配置的要求和內(nèi)容，根據(jù)評估結(jié)果可對城市更新專項規(guī)劃確定的城市更新單元邊界進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，最終劃定城市更新單元。區(qū)域評估可實行行政區(qū)劃內(nèi)整體評估，也可實行單項目片區(qū)評估。原則上未完成調(diào)查評估的區(qū)域，不得實施城市更新。

第十四條??城市更新單元是綜合考慮基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對完整，以道路、河流等自然要素和產(chǎn)權(quán)范圍為邊界，所劃定的相對成片并可以進(jìn)行設(shè)施和利益統(tǒng)籌的區(qū)域。城市更新單元可包括一個或多個城市更新項目。

第十五條??劃定城市更新單元（片區(qū)）應(yīng)嚴(yán)格按照以下要求：

（一）除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

（二）除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目實行動態(tài)平衡，拆建比不應(yīng)大于2。

（三）注重穩(wěn)步實施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，原則上保障性租賃住房租金年度漲幅不超過5%。

第十六條??各區(qū)政府（管委會）完成城市更新片區(qū)調(diào)查評估后，依托城市體檢結(jié)果，充分結(jié)合本區(qū)域發(fā)展和民生訴求，基于城市更新單元，提出本區(qū)域下一年度城市更新實施計劃建議，報指揮部辦公室。

第十七條??指揮部辦公室應(yīng)當(dāng)組織城市更新指揮部成員單位對各區(qū)政府（管委會）提出的實施計劃建議進(jìn)行論證評審，結(jié)合城市發(fā)展和公共利益，合理確定城市更新需求。擬訂城市更新年度實施計劃，報指揮部審定后印發(fā)實施。

年度計劃應(yīng)當(dāng)包括具體項目（儲備項目和實施項目）、前期業(yè)主或?qū)嵤┲黧w、邊界和規(guī)模、投資及進(jìn)度安排等內(nèi)容。

第十八條??建立年度計劃動態(tài)管理機(jī)制，納入年度計劃的城市更新項目，進(jìn)入城市更新項目庫，實施動態(tài)監(jiān)督管理，享受城市更新相關(guān)政策和資金支持。

第十九條??重大建設(shè)項目依法依規(guī)履行審批程序。城市更新項目原則上成熟一個報批一個。項目確需調(diào)整的，按照原程序重新審批。

第四章??項目實施

第二十條??納入年度實施計劃的城市更新單元，由所在區(qū)政府（管委會）依法組織制定項目實施方案。

第二十一條??實施方案應(yīng)當(dāng)緊密結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略定位，以城市更新專項規(guī)劃為指引，需明確項目策劃、供地方式、運營方案、資金籌措及社會穩(wěn)定風(fēng)險評估等內(nèi)容。

第二十二條??城市更新項目涉及保護(hù)修繕的，應(yīng)當(dāng)符合國家、自治區(qū)和銀川市關(guān)于歷史建筑、古樹名木及后備資源保護(hù)等相關(guān)規(guī)定；涉及優(yōu)化改造和社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施補短板的，應(yīng)采取包容審慎監(jiān)管，堅持現(xiàn)狀底線管控，確有實施困難的，在滿足消防、安全等要求的前提下，按照規(guī)定征詢相關(guān)利益人意見后，部分技術(shù)指標(biāo)可以結(jié)合實際情況合理控制；涉及其他拆舊建新的，應(yīng)當(dāng)符合國家、自治區(qū)和銀川市相關(guān)規(guī)定。

第二十三條??編制實施方案應(yīng)組織專家論證、征求意見、公眾參與、部門協(xié)調(diào)。實施方案成熟后應(yīng)報審批部門批準(zhǔn)，并將批復(fù)文件作為后續(xù)規(guī)劃管理和辦理相關(guān)審批手續(xù)的重要依據(jù)。同時，實施方案和批復(fù)應(yīng)報指揮部辦公室備案。

第二十四條??確定實施主體。涉及單一物業(yè)權(quán)利人的，物業(yè)權(quán)利人依法確定實施主體；涉及多個物業(yè)權(quán)利人的，協(xié)商一致后依法確定實施主體；無法協(xié)商一致，涉及業(yè)主共同決定事項的，由業(yè)主依法表決確定實施主體。因維護(hù)公共利益、公共安全等確需實施的城市更新項目，無法確定實施主體的，由各區(qū)政府（管委會）依法確定實施主體。對于重大和跨區(qū)域的城市更新項目，可由市政府或市直相關(guān)部門統(tǒng)籌組織。

第二十五條??更新區(qū)域內(nèi)的城市更新活動，由責(zé)任主體統(tǒng)籌開展。零星更新項目，物業(yè)權(quán)利人有更新意愿的，可以由物業(yè)權(quán)利人在責(zé)任主體的統(tǒng)籌組織下，依法確定實施主體。由物業(yè)權(quán)利人實施更新的，可以采取與市場主體合作方式。

第二十六條??責(zé)任主體將城市更新項目納入土地全生命周期管理，可結(jié)合城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，綜合產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域配套、公共服務(wù)等因素，將項目功能、建設(shè)計劃、運營管理、物業(yè)持有和年限、節(jié)能環(huán)保等要求，納入與實施主體簽訂的履約協(xié)議書進(jìn)行監(jiān)督管理。

第二十七條??對擬拆除的建筑，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，加強評估論證，征求有關(guān)部門意見，嚴(yán)格履行報批程序。

第五章??資金籌措

第二十八條??多渠道籌集城市更新資金，具體包括：

（一）財政資金；

（二）金融機(jī)構(gòu)資金；

（三）市場主體投資；

（四）土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人自籌資金；

（五）城市更新專項基金；

（六）其他符合規(guī)定的資金。

第二十九條??城市更新年度計劃項目，應(yīng)積極爭取中央、自治區(qū)補助資金支持。充分發(fā)揮財政資金的撬動作用，整合利用城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、排水防澇等專項財政資金統(tǒng)籌用于城市更新。

第三十條??城市更新項目形成的土地價款，可支配部分統(tǒng)籌用于城市更新。對列入城市更新年度計劃的項目，本著支持項目推進(jìn)的原則，結(jié)合項目拆遷成本、運營方式等情況，采取一事一議的方式，綜合確定土地收入分配辦法。

第三十一條??各區(qū)政府（管委會）應(yīng)對城市更新項目給予必要投入，并積極向上爭取資金和政策支持。

第三十二條??鼓勵利用國家金融政策和市場金融等方式依法籌集城市更新資金，同時應(yīng)積極探索信貸金融等新產(chǎn)品。

第三十三條??積極引入市場力量，通過直接投資、間接投資等多種方式參與城市更新，探索設(shè)立城市更新專項基金。

探索城市更新進(jìn)程中政府與物業(yè)權(quán)利人合理共擔(dān)機(jī)制、政府和社會資本合作建設(shè)等模式。

第三十四條??強化城市更新風(fēng)險防控。市發(fā)改委、市財政局在項目謀劃及實施過程中對政府債務(wù)風(fēng)險要加強指導(dǎo)和監(jiān)督，依法依規(guī)推進(jìn)城市更新工作。市委金融辦加強對城市更新項目存在的金融領(lǐng)域風(fēng)險進(jìn)行研判，指導(dǎo)相關(guān)部門和企業(yè)做好風(fēng)險防范。

第六章??支持政策

第三十五條??土地支持政策

（一）對具備條件的城市更新項目，優(yōu)先推薦列入國家、自治區(qū)級重點項目。列入重點項目的，優(yōu)先保障土地等要素供應(yīng)。

（二）市自然資源局根據(jù)城市更新專項規(guī)劃，結(jié)合城市更新方式進(jìn)行地價評估、確定土地用途、適當(dāng)延長土地使用年限等工作。符合自主改造政策和城市規(guī)劃的城市更新項目，改變原規(guī)劃條件的（不能用于商品住宅開發(fā)），須按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》進(jìn)行評估，按照評估結(jié)果繳納土地價款。

（三）城市更新項目涉及土地出讓的，依據(jù)經(jīng)市政府批準(zhǔn)的項目實施方案，采取公開招拍掛（含帶方案招拍掛）方式辦理供地手續(xù)。采取帶方案招拍掛方式的，可將經(jīng)批準(zhǔn)的項目實施方案中確定的規(guī)劃控制要素及產(chǎn)業(yè)條件等納入供地方案中予以明確，相關(guān)內(nèi)容載入土地出讓合同。符合劃撥條件的城市更新項目土地，按劃撥方式辦理供地手續(xù)。

（四）城市更新項目中，單宗新用地面積原則上不超過3畝，且累計面積不超過改造開發(fā)項目總面積的10%的“邊角地”“夾心地”“插花地”等零星土地，以及不具備單獨建設(shè)條件的土地，可與周邊用地整合實施，納入整體改造范圍，重點用于完善片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，符合《劃撥用地目錄》的以劃撥方式辦理供地手續(xù)，涉及土地出讓的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)可采取協(xié)議出讓方式，經(jīng)營性用地（住宅、商業(yè)用地）必須采取招拍掛方式公開出讓。鼓勵國有企事業(yè)單位將其閑置的零星土地或建（構(gòu)）筑物，納入城市更新項目整合實施。

（五）更新項目在符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，發(fā)展國家及本市支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，由相應(yīng)行業(yè)主管部門提供符合條件的證明文件，可享受按原用途、原權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以2年為限，2年期滿或轉(zhuǎn)讓需辦理用地手續(xù)的，在符合規(guī)劃的前提下，可按新用途、新權(quán)利類型，以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

（六）土地使用權(quán)人不具備開發(fā)建設(shè)意愿或能力，符合轉(zhuǎn)讓條件的，可轉(zhuǎn)讓給新的實施主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

（七）積極推廣以“協(xié)議出讓，帶設(shè)計方案掛牌”等創(chuàng)新方式，推動各類主體依法高效合規(guī)取得土地使用權(quán)。

第三十六條??規(guī)劃支持政策

（一）在符合國土空間規(guī)劃的前提下，大片區(qū)或多地塊改造項目中，利用既有建筑發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)，可實行用途兼容使用。

（二）鼓勵地上地下立體開發(fā)建設(shè)，科學(xué)利用城市地下空間資源。

（三）鼓勵老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型升級，在滿足安全的前提下允許對原有建筑進(jìn)行內(nèi)部加層改造、增加連廊、電梯等配套設(shè)施。

第三十七條??不動產(chǎn)登記支持政策

（一）城市更新涉及國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動的，可通過房屋征收、協(xié)議搬遷、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式依法辦理不動產(chǎn)登記。

（二）因風(fēng)貌保護(hù)、建筑保護(hù)等需要，在國有建設(shè)用地劃撥決定書或者出讓合同中明確應(yīng)當(dāng)予以保留的房屋，當(dāng)事人可以在申請建設(shè)用地使用權(quán)首次登記時一并申請房屋所有權(quán)首次登記，也可與該國有建設(shè)用地上其他新建房屋一并申請房屋所有權(quán)首次登記，并在不動產(chǎn)登記簿中注明相關(guān)事實。

第三十八條??征收安置支持政策

堅持按區(qū)平衡原則拓展安置形式，更新過程中通過自愿參與、民主協(xié)商的方式，提供多途徑選擇，探索多渠道、多方式安置補償方式，實現(xiàn)居住條件改善、地區(qū)品質(zhì)提升。可以采用等價置換、原地安置、異地安置、放棄房屋采用貨幣改善等方式進(jìn)行安置。城市更新項目涉及征收補償安置且符合住房保障政策的，優(yōu)先納入住房保障范圍。

第三十九條??行政審批支持政策

審批部門應(yīng)開辟城市更新項目綠色通道，精簡項目審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，提高項目審批效率。市直有關(guān)部門積極支持項目實施主體辦理項目及各子項目用地、建設(shè)、融資等相關(guān)手續(xù)，保證項目順利合規(guī)推進(jìn)。對城市更新重點項目，可采取“一事一議”方式，從項目審批、土地供應(yīng)、用地調(diào)整、方案制定、資源配給、財政等方面給予重點支持，更好保障項目落地。

第四十條??稅費支持政策

納入市城市更新計劃的項目，符合條件的，可享受行政事業(yè)性收費和政府性基金相關(guān)減免政策；同一項目原多個權(quán)利主體通過權(quán)益轉(zhuǎn)移形成單一主體承擔(dān)城市更新工作的，經(jīng)各區(qū)政府（管委會）確認(rèn)，屬于政府收回房產(chǎn)、土地行為的，按相關(guān)稅收政策辦理。

第四十一條??參與支持政策

鼓勵市場化投資主體參與城市更新建設(shè)，通過銷售、租賃、政府購買服務(wù)等多元化方式拓寬城市更新項目收益來源。

第七章??附則

第四十二條??責(zé)任主體、實施主體及相關(guān)人員在城市更新管理中有違法違紀(jì)行為的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)追究相關(guān)責(zé)任。

第四十三條??市直有關(guān)部門按照本辦法制定土地、規(guī)劃、建設(shè)、不動產(chǎn)登記、行政審批、財稅等相關(guān)配套文件。

第四十四條??各區(qū)政府（管委會）可依據(jù)本辦法制定本轄區(qū)操作細(xì)則。其他縣（市）城市更新工作可參照本辦法執(zhí)行。

第四十五條??本辦法自2024年10月10日施行，有效期至2026年10月10日。