前言：經(jīng)銀川市人民政府2024年第13次常務(wù)會議審議，《銀川市城市更新管理辦法（暫行）》于2024年10月10日施行，有效期至2026年10月9日，是銀川市深入貫徹落實“強首府”戰(zhàn)略，進一步優(yōu)化城市功能和空間布局、加強歷史文化保護傳承、加快品質(zhì)強市建設(shè)的重要政策和有力抓手。

《辦法》共七章四十五條，分為總則、工作機制及部門職責、規(guī)劃與計劃、項目實施、資金籌措、支持政策、附則。

一、《辦法》所稱城市更新，具體是指什么？

城市更新，是指根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃、城市更新專項規(guī)劃，依法對城市空間形態(tài)和功能進行整治、改善、優(yōu)化的活動，以實現(xiàn)城市功能完善、品質(zhì)提升、可持續(xù)發(fā)展。具體包括：

1、區(qū)域綜合性城市更新：統(tǒng)籌存量資源配置、優(yōu)化功能布局，實現(xiàn)片區(qū)的可持續(xù)發(fā)展；

2、產(chǎn)業(yè)類城市更新：推動老舊廠區(qū)、老舊市場、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、傳統(tǒng)商圈等存量空間資源提質(zhì)增效；

3、公共空間類城市更新：提升生態(tài)空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)等環(huán)境品質(zhì)；

4、設(shè)施類城市更新：更新改造老舊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施，保障安全、補足短板；

5、歷史風貌類城市更新：強化歷史文化保護，提升歷史文化街區(qū)、建筑樓宇等特色風貌；

6、人居環(huán)境類城市更新：更新改造老舊小區(qū)、街區(qū)，建設(shè)完整社區(qū)、未來社區(qū)，提升居民生活品質(zhì)；

7、市政府認定的其他城市更新情形。

二、城市更新的工作機制是什么：

1、市人民政府負責統(tǒng)籌全市城市更新工作，決策重大事項，協(xié)調(diào)重大問題，審定政策措施，審批實施方案等。

2、市住建局負責城市更新日常工作的協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作。

3、市直各部門按照各自職責，做好城市更新具體工作。

三、實施城市更新的基本要求：

1、堅持先體檢、后更新，與城市體檢工作相銜接，以問題導(dǎo)向開展城市更新；

2、完善區(qū)域功能，優(yōu)先補齊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施短板；

3、落實既有建筑所有權(quán)人（使用人）安全主體責任，消除各類安全隱患；

4、落實城市風貌管控、歷史文化名城保護要求，嚴防大拆大建，優(yōu)化城市設(shè)計，延續(xù)歷史文脈，凸顯城市特色；

5、落實綠色發(fā)展要求，開展既有建筑節(jié)能綠色改造，提升建筑能效水平，發(fā)揮綠色建筑集約發(fā)展效應(yīng)，打造綠色生態(tài)城市；

6、統(tǒng)籌地上地下空間一體化、集約化提升改造，提高城市空間資源利用效率；

7、落實韌性城市建設(shè)要求，提高城市防澇、防洪、防災(zāi)等能力；

8、推廣先進技術(shù)、材料以及設(shè)備，推進城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型；

9、落實無障礙環(huán)境建設(shè)要求，推進適老化宜居環(huán)境和兒童友好型城市建設(shè)。

四、實施城市更新的基本程序：

1、開展城市體檢。2、編制城市更新專項規(guī)劃。3、實施城市更新片區(qū)調(diào)查評估。4、編制城市更新項目實施方案。5、城市更新項目實施方案評審。6、城市更新項目實施方案報批。7、組織城市更新項目實施。

五、對劃定城市更新單元（片區(qū)），做了哪些要求：

1、各區(qū)政府（管委會）應(yīng)當根據(jù)城市更新專項規(guī)劃，負責實施城市更新片區(qū)調(diào)查評估工作，根據(jù)評估結(jié)果最終劃定城市更新單元。

2、原則上未完成調(diào)查評估的區(qū)域，不得實施城市更新。

3、除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

4、除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目實行動態(tài)平衡，拆建比不應(yīng)大于2。

5、注重穩(wěn)步實施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，原則上保障性租賃住房租金年度漲幅不超過5%。

六、對實施城市更新項目，做了哪些要求：

1、編制實施方案，應(yīng)組織專家論證、征求意見、公眾參與、部門協(xié)調(diào)。

2、涉及保護修繕的，應(yīng)當符合國家、自治區(qū)和銀川市關(guān)于歷史建筑、古樹名木及后備資源保護等相關(guān)規(guī)定。

3、涉及優(yōu)化改造和社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施補短板的，應(yīng)采取包容審慎監(jiān)管，堅持現(xiàn)狀底線管控。

4、涉及其他拆舊建新的，應(yīng)當符合國家、自治區(qū)和銀川市相關(guān)規(guī)定。

七、如何確定實施主體：

城市更新項目可由政府、物業(yè)權(quán)利人作為實施主體，或由政府、物業(yè)權(quán)利人依法確定實施主體。物業(yè)權(quán)利人是指不動產(chǎn)所有權(quán)人、合法建造或者依法取得不動產(chǎn)但尚未辦理不動產(chǎn)登記的單位和個人、依法取得不動產(chǎn)使用權(quán)的單位和個人、承擔城市公共空間和設(shè)施建設(shè)管理責任的單位等。

1、涉及單一物業(yè)權(quán)利人的，物業(yè)權(quán)利人依法確定實施主體；

2、涉及多個物業(yè)權(quán)利人的，協(xié)商一致后依法確定實施主體；

3、無法協(xié)商一致，涉及業(yè)主共同決定事項的，由業(yè)主依法表決確定實施主體。

4、因維護公共利益、公共安全等確需實施的城市更新項目，無法確定實施主體的，由各區(qū)政府（管委會）依法確定。

八、城市更新項目實施如何監(jiān)管？

各區(qū)政府（管委會）將城市更新項目納入土地全生命周期管理，可結(jié)合城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，綜合產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域配套、公共服務(wù)等因素，將項目功能、建設(shè)計劃、運營管理、物業(yè)持有和年限、節(jié)能環(huán)保等要求，納入與實施主體簽訂的履約協(xié)議書進行監(jiān)督管理。

九、城市更新有哪些支持政策：

1、土地支持政策：

（1）對具備條件的城市更新項目，優(yōu)先推薦列入國家、自治區(qū)級重點項目。列入重點項目的，優(yōu)先保障土地等要素供應(yīng)。

（2）更新項目在符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，發(fā)展國家及本市支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，可享受按原用途、原權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。

2、規(guī)劃支持政策：

（1）在符合國土空間規(guī)劃的前提下，大片區(qū)或多地塊改造項目中，利用既有建筑發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)，可實行用途兼容使用。

（2）鼓勵老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型升級，在滿足安全的前提下允許對原有建筑進行內(nèi)部加層改造、增加連廊、電梯等配套設(shè)施。

3、不動產(chǎn)登記支持政策

（1）涉及國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動的，可通過房屋征收、協(xié)議搬遷、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式依法辦理不動產(chǎn)登記。

（2）因風貌保護、建筑保護等需要，在國有建設(shè)用地劃撥決定書或者出讓合同中明確應(yīng)當予以保留的房屋，當事人可以在申請建設(shè)用地使用權(quán)首次登記時一并申請房屋所有權(quán)首次登記，也可與該國有建設(shè)用地上其他新建房屋一并申請房屋所有權(quán)首次登記，并在不動產(chǎn)登記簿中注明相關(guān)事實。

4、征收安置支持政策

可以采用等價置換、原地安置、異地安置、放棄房屋采用貨幣改善等方式進行安置。城市更新項目涉及征收補償安置且符合住房保障政策的，優(yōu)先納入住房保障范圍。

5、行政審批支持政策

開辟城市更新項目綠色通道，精簡項目審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，提高項目審批效率。

6、稅費支持政策

（1）納入市城市更新計劃的項目，符合條件的，可享受行政事業(yè)性收費和政府性基金相關(guān)減免政策；

（2）同一項目原多個權(quán)利主體通過權(quán)益轉(zhuǎn)移形成單一主體承擔城市更新工作的，經(jīng)各區(qū)政府（管委會）確認，屬于政府收回房產(chǎn)、土地行為的，按相關(guān)稅收政策辦理。

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銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局城市建設(shè)科