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    解讀方式:文字方式 生成日期:2024-09-18
    來源:銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 解讀單位:銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
    政策原文:銀川市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《銀川市城市更新管理辦法(暫行)》的通知

    《銀川市2024年城市更新管理辦法(暫行)》政策解讀


    前言:經(jīng)銀川市人民政府2024年第13次常務(wù)會議審議,《銀川市城市更新管理辦法暫行》于2024年10月10日施行,有效期至2026年10月9日,是銀川市深入貫徹落實“強首府”戰(zhàn)略,進一步優(yōu)化城市功能和空間布局、加強歷史文化保護傳承、加快品質(zhì)強市建設(shè)的重要政策和有力抓手。

    《辦法》共七章四十五條,分為總則、工作機制及部門職責、規(guī)劃與計劃、項目實施、資金籌措、支持政策、附則。

    一、《辦法》所稱城市更新,具體是指什么?

    城市更新,是指根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃、城市更新專項規(guī)劃,依法對城市空間形態(tài)和功能進行整治、改善、優(yōu)化的活動,以實現(xiàn)城市功能完善、品質(zhì)提升、可持續(xù)發(fā)展。具體包括:

    1、區(qū)域綜合性城市更新:統(tǒng)籌存量資源配置、優(yōu)化功能布局,實現(xiàn)片區(qū)的可持續(xù)發(fā)展;

    2、產(chǎn)業(yè)類城市更新:推動老舊廠區(qū)、老舊市場、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、傳統(tǒng)商圈等存量空間資源提質(zhì)增效;

    3、公共空間類城市更新:提升生態(tài)空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)等環(huán)境品質(zhì);

    4、設(shè)施類城市更新:更新改造老舊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施,保障安全、補足短板;

    5、歷史風貌類城市更新:強化歷史文化保護,提升歷史文化街區(qū)、建筑樓宇等特色風貌;

    6、人居環(huán)境類城市更新:更新改造老舊小區(qū)、街區(qū),建設(shè)完整社區(qū)、未來社區(qū),提升居民生活品質(zhì);

    7、市政府認定的其他城市更新情形。

    二、城市更新的工作機制是什么:

    1、市人民政府負責統(tǒng)籌全市城市更新工作,決策重大事項,協(xié)調(diào)重大問題,審定政策措施,審批實施方案等。

    2、市住建局負責城市更新日常工作的協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作。

    3、市直各部門按照各自職責,做好城市更新具體工作。

    三、實施城市更新的基本要求:

    1、堅持先體檢、后更新,與城市體檢工作相銜接,以問題導(dǎo)向開展城市更新;

    2、完善區(qū)域功能,優(yōu)先補齊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施短板;

    3、落實既有建筑所有權(quán)人(使用人)安全主體責任,消除各類安全隱患;

    4、落實城市風貌管控、歷史文化名城保護要求,嚴防大拆大建,優(yōu)化城市設(shè)計,延續(xù)歷史文脈,凸顯城市特色;

    5、落實綠色發(fā)展要求,開展既有建筑節(jié)能綠色改造,提升建筑能效水平,發(fā)揮綠色建筑集約發(fā)展效應(yīng),打造綠色生態(tài)城市;

    6、統(tǒng)籌地上地下空間一體化、集約化提升改造,提高城市空間資源利用效率;

    7、落實韌性城市建設(shè)要求,提高城市防澇、防洪、防災(zāi)等能力;

    8、推廣先進技術(shù)、材料以及設(shè)備,推進城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型;

    9、落實無障礙環(huán)境建設(shè)要求,推進適老化宜居環(huán)境和兒童友好型城市建設(shè)。

    四、實施城市更新的基本程序:

    1、開展城市體檢。2、編制城市更新專項規(guī)劃。3、實施城市更新片區(qū)調(diào)查評估。4、編制城市更新項目實施方案。5、城市更新項目實施方案評審。6、城市更新項目實施方案報批。7、組織城市更新項目實施。

    五、對劃定城市更新單元(片區(qū)),做了哪些要求:

    1、各區(qū)政府(管委會)應(yīng)當根據(jù)城市更新專項規(guī)劃,負責實施城市更新片區(qū)調(diào)查評估工作,根據(jù)評估結(jié)果最終劃定城市更新單元。

    2、原則上未完成調(diào)查評估的區(qū)域,不得實施城市更新。

    3、除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外,原則上城市更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

    4、除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外,不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模,不突破原有密度強度,不增加資源環(huán)境承載壓力,原則上城市更新單元片區(qū)或項目實行動態(tài)平衡,拆建比不應(yīng)大于2。

    5、注重穩(wěn)步實施城中村改造,完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施,改善公共環(huán)境,消除安全隱患,同步做好保障性租賃住房建設(shè),統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題,原則上保障性租賃住房租金年度漲幅不超過5%。

    六、對實施城市更新項目,做了哪些要求:

    1、編制實施方案,應(yīng)組織專家論證、征求意見、公眾參與、部門協(xié)調(diào)。

    2、涉及保護修繕的,應(yīng)當符合國家、自治區(qū)和銀川市關(guān)于歷史建筑、古樹名木及后備資源保護等相關(guān)規(guī)定。

    3、涉及優(yōu)化改造和社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施補短板的,應(yīng)采取包容審慎監(jiān)管,堅持現(xiàn)狀底線管控。

    4、涉及其他拆舊建新的,應(yīng)當符合國家、自治區(qū)和銀川市相關(guān)規(guī)定。

    七、如何確定實施主體:

    城市更新項目可由政府、物業(yè)權(quán)利人作為實施主體,或由政府、物業(yè)權(quán)利人依法確定實施主體。物業(yè)權(quán)利人是指不動產(chǎn)所有權(quán)人、合法建造或者依法取得不動產(chǎn)但尚未辦理不動產(chǎn)登記的單位和個人、依法取得不動產(chǎn)使用權(quán)的單位和個人、承擔城市公共空間和設(shè)施建設(shè)管理責任的單位等。

    1、涉及單一物業(yè)權(quán)利人的,物業(yè)權(quán)利人依法確定實施主體;

    2、涉及多個物業(yè)權(quán)利人的,協(xié)商一致后依法確定實施主體;

    3、無法協(xié)商一致,涉及業(yè)主共同決定事項的,由業(yè)主依法表決確定實施主體。

    4、因維護公共利益、公共安全等確需實施的城市更新項目,無法確定實施主體的,由各區(qū)政府(管委會)依法確定。

    八、城市更新項目實施如何監(jiān)管?

    各區(qū)政府(管委會)將城市更新項目納入土地全生命周期管理,可結(jié)合城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,綜合產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域配套、公共服務(wù)等因素,將項目功能、建設(shè)計劃、運營管理、物業(yè)持有和年限、節(jié)能環(huán)保等要求,納入與實施主體簽訂的履約協(xié)議書進行監(jiān)督管理。

    九、城市更新有哪些支持政策:

    1、土地支持政策:

    (1)對具備條件的城市更新項目,優(yōu)先推薦列入國家、自治區(qū)級重點項目。列入重點項目的,優(yōu)先保障土地等要素供應(yīng)。

    (2)更新項目在符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下,發(fā)展國家及本市支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的,可享受按原用途、原權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。

    2、規(guī)劃支持政策:

    (1)在符合國土空間規(guī)劃的前提下,大片區(qū)或多地塊改造項目中,利用既有建筑發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè),可實行用途兼容使用。

    (2)鼓勵老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型升級,在滿足安全的前提下允許對原有建筑進行內(nèi)部加層改造、增加連廊、電梯等配套設(shè)施。

    3、不動產(chǎn)登記支持政策

    (1)涉及國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動的,可通過房屋征收、協(xié)議搬遷、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式依法辦理不動產(chǎn)登記。

    (2)因風貌保護、建筑保護等需要,在國有建設(shè)用地劃撥決定書或者出讓合同中明確應(yīng)當予以保留的房屋,當事人可以在申請建設(shè)用地使用權(quán)首次登記時一并申請房屋所有權(quán)首次登記,也可與該國有建設(shè)用地上其他新建房屋一并申請房屋所有權(quán)首次登記,并在不動產(chǎn)登記簿中注明相關(guān)事實。

    4、征收安置支持政策

    可以采用等價置換、原地安置、異地安置、放棄房屋采用貨幣改善等方式進行安置。城市更新項目涉及征收補償安置且符合住房保障政策的,優(yōu)先納入住房保障范圍。

    5、行政審批支持政策

    開辟城市更新項目綠色通道,精簡項目審批事項和環(huán)節(jié),構(gòu)建快速審批流程,提高項目審批效率。

    6、稅費支持政策

    (1)納入市城市更新計劃的項目,符合條件的,可享受行政事業(yè)性收費和政府性基金相關(guān)減免政策;

    (2)同一項目原多個權(quán)利主體通過權(quán)益轉(zhuǎn)移形成單一主體承擔城市更新工作的,經(jīng)各區(qū)政府(管委會)確認,屬于政府收回房產(chǎn)、土地行為的,按相關(guān)稅收政策辦理。

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    銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局城市建設(shè)科

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