前言：經(jīng)銀川市人民政府2024年第13次常務(wù)會(huì)議審議，《銀川市城市更新管理辦法（暫行）》于2024年10月10日施行，有效期至2026年10月9日，是銀川市深入貫徹落實(shí)“強(qiáng)首府”戰(zhàn)略，進(jìn)一步優(yōu)化城市功能和空間布局、加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承、加快品質(zhì)強(qiáng)市建設(shè)的重要政策和有力抓手。

《辦法》共七章四十五條，分為總則、工作機(jī)制及部門職責(zé)、規(guī)劃與計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施、資金籌措、支持政策、附則。

一、《辦法》所稱城市更新，具體是指什么？

城市更新，是指根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間總體規(guī)劃、城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，依法對(duì)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行整治、改善、優(yōu)化的活動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)城市功能完善、品質(zhì)提升、可持續(xù)發(fā)展。具體包括：

1、區(qū)域綜合性城市更新：統(tǒng)籌存量資源配置、優(yōu)化功能布局，實(shí)現(xiàn)片區(qū)的可持續(xù)發(fā)展；

2、產(chǎn)業(yè)類城市更新：推動(dòng)老舊廠區(qū)、老舊市場(chǎng)、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、傳統(tǒng)商圈等存量空間資源提質(zhì)增效；

3、公共空間類城市更新：提升生態(tài)空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)等環(huán)境品質(zhì)；

4、設(shè)施類城市更新：更新改造老舊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施，保障安全、補(bǔ)足短板；

5、歷史風(fēng)貌類城市更新：強(qiáng)化歷史文化保護(hù)，提升歷史文化街區(qū)、建筑樓宇等特色風(fēng)貌；

6、人居環(huán)境類城市更新：更新改造老舊小區(qū)、街區(qū)，建設(shè)完整社區(qū)、未來(lái)社區(qū)，提升居民生活品質(zhì)；

7、市政府認(rèn)定的其他城市更新情形。

二、城市更新的工作機(jī)制是什么：

1、市人民政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市城市更新工作，決策重大事項(xiàng)，協(xié)調(diào)重大問(wèn)題，審定政策措施，審批實(shí)施方案等。

2、市住建局負(fù)責(zé)城市更新日常工作的協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作。

3、市直各部門按照各自職責(zé)，做好城市更新具體工作。

三、實(shí)施城市更新的基本要求：

1、堅(jiān)持先體檢、后更新，與城市體檢工作相銜接，以問(wèn)題導(dǎo)向開展城市更新；

2、完善區(qū)域功能，優(yōu)先補(bǔ)齊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施短板；

3、落實(shí)既有建筑所有權(quán)人（使用人）安全主體責(zé)任，消除各類安全隱患；

4、落實(shí)城市風(fēng)貌管控、歷史文化名城保護(hù)要求，嚴(yán)防大拆大建，優(yōu)化城市設(shè)計(jì)，延續(xù)歷史文脈，凸顯城市特色；

5、落實(shí)綠色發(fā)展要求，開展既有建筑節(jié)能綠色改造，提升建筑能效水平，發(fā)揮綠色建筑集約發(fā)展效應(yīng)，打造綠色生態(tài)城市；

6、統(tǒng)籌地上地下空間一體化、集約化提升改造，提高城市空間資源利用效率；

7、落實(shí)韌性城市建設(shè)要求，提高城市防澇、防洪、防災(zāi)等能力；

8、推廣先進(jìn)技術(shù)、材料以及設(shè)備，推進(jìn)城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型；

9、落實(shí)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)要求，推進(jìn)適老化宜居環(huán)境和兒童友好型城市建設(shè)。

四、實(shí)施城市更新的基本程序：

1、開展城市體檢。2、編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃。3、實(shí)施城市更新片區(qū)調(diào)查評(píng)估。4、編制城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案。5、城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案評(píng)審。6、城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案報(bào)批。7、組織城市更新項(xiàng)目實(shí)施。

五、對(duì)劃定城市更新單元（片區(qū)），做了哪些要求：

1、各區(qū)政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，負(fù)責(zé)實(shí)施城市更新片區(qū)調(diào)查評(píng)估工作，根據(jù)評(píng)估結(jié)果最終劃定城市更新單元。

2、原則上未完成調(diào)查評(píng)估的區(qū)域，不得實(shí)施城市更新。

3、除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑外，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

4、除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目實(shí)行動(dòng)態(tài)平衡，拆建比不應(yīng)大于2。

5、注重穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問(wèn)題，原則上保障性租賃住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。

六、對(duì)實(shí)施城市更新項(xiàng)目，做了哪些要求：

1、編制實(shí)施方案，應(yīng)組織專家論證、征求意見、公眾參與、部門協(xié)調(diào)。

2、涉及保護(hù)修繕的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家、自治區(qū)和銀川市關(guān)于歷史建筑、古樹名木及后備資源保護(hù)等相關(guān)規(guī)定。

3、涉及優(yōu)化改造和社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施補(bǔ)短板的，應(yīng)采取包容審慎監(jiān)管，堅(jiān)持現(xiàn)狀底線管控。

4、涉及其他拆舊建新的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家、自治區(qū)和銀川市相關(guān)規(guī)定。

七、如何確定實(shí)施主體：

城市更新項(xiàng)目可由政府、物業(yè)權(quán)利人作為實(shí)施主體，或由政府、物業(yè)權(quán)利人依法確定實(shí)施主體。物業(yè)權(quán)利人是指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人、合法建造或者依法取得不動(dòng)產(chǎn)但尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的單位和個(gè)人、依法取得不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)的單位和個(gè)人、承擔(dān)城市公共空間和設(shè)施建設(shè)管理責(zé)任的單位等。

1、涉及單一物業(yè)權(quán)利人的，物業(yè)權(quán)利人依法確定實(shí)施主體；

2、涉及多個(gè)物業(yè)權(quán)利人的，協(xié)商一致后依法確定實(shí)施主體；

3、無(wú)法協(xié)商一致，涉及業(yè)主共同決定事項(xiàng)的，由業(yè)主依法表決確定實(shí)施主體。

4、因維護(hù)公共利益、公共安全等確需實(shí)施的城市更新項(xiàng)目，無(wú)法確定實(shí)施主體的，由各區(qū)政府（管委會(huì)）依法確定。

八、城市更新項(xiàng)目實(shí)施如何監(jiān)管？

各區(qū)政府（管委會(huì)）將城市更新項(xiàng)目納入土地全生命周期管理，可結(jié)合城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，綜合產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域配套、公共服務(wù)等因素，將項(xiàng)目功能、建設(shè)計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)持有和年限、節(jié)能環(huán)保等要求，納入與實(shí)施主體簽訂的履約協(xié)議書進(jìn)行監(jiān)督管理。

九、城市更新有哪些支持政策：

1、土地支持政策：

（1）對(duì)具備條件的城市更新項(xiàng)目，優(yōu)先推薦列入國(guó)家、自治區(qū)級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目。列入重點(diǎn)項(xiàng)目的，優(yōu)先保障土地等要素供應(yīng)。

（2）更新項(xiàng)目在符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，發(fā)展國(guó)家及本市支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，可享受按原用途、原權(quán)利類型使用土地的過(guò)渡期政策。

2、規(guī)劃支持政策：

（1）在符合國(guó)土空間規(guī)劃的前提下，大片區(qū)或多地塊改造項(xiàng)目中，利用既有建筑發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)，可實(shí)行用途兼容使用。

（2）鼓勵(lì)老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，在滿足安全的前提下允許對(duì)原有建筑進(jìn)行內(nèi)部加層改造、增加連廊、電梯等配套設(shè)施。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記支持政策

（1）涉及國(guó)有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動(dòng)的，可通過(guò)房屋征收、協(xié)議搬遷、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（2）因風(fēng)貌保護(hù)、建筑保護(hù)等需要，在國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書或者出讓合同中明確應(yīng)當(dāng)予以保留的房屋，當(dāng)事人可以在申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)首次登記時(shí)一并申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記，也可與該國(guó)有建設(shè)用地上其他新建房屋一并申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中注明相關(guān)事實(shí)。

4、征收安置支持政策

可以采用等價(jià)置換、原地安置、異地安置、放棄房屋采用貨幣改善等方式進(jìn)行安置。城市更新項(xiàng)目涉及征收補(bǔ)償安置且符合住房保障政策的，優(yōu)先納入住房保障范圍。

5、行政審批支持政策

開辟城市更新項(xiàng)目綠色通道，精簡(jiǎn)項(xiàng)目審批事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，提高項(xiàng)目審批效率。

6、稅費(fèi)支持政策

（1）納入市城市更新計(jì)劃的項(xiàng)目，符合條件的，可享受行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金相關(guān)減免政策；

（2）同一項(xiàng)目原多個(gè)權(quán)利主體通過(guò)權(quán)益轉(zhuǎn)移形成單一主體承擔(dān)城市更新工作的，經(jīng)各區(qū)政府（管委會(huì)）確認(rèn)，屬于政府收回房產(chǎn)、土地行為的，按相關(guān)稅收政策辦理。

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銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局城市建設(shè)科